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Basilio López Martín
LA PROBLEMÁTICA DE LA COMPLICIDAD
CORPORATIVA JUDICIAL URBANA CRIMINAL EN PUERTO RICO
Por un lado,
tenemos a un Tribunal Supremo, que en su página cibernética predica a los
cuatro vientos y hace eco que los desarrolladores en Puerto Rico, en su
capacidad como personas jurídicas (actuando como corporaciones y sociedades), no están autorizados a dedicarse al negocio de
compra y venta de bienes raíces, así como tampoco poseer ni controlar terrenos
en exceso de los 500 acres; y por el otro, tenemos a esta misma institución,
emitiendo pronunciamientos jurídicos donde ignora, no sanciona y se hace de la
vista larga de dichos actos, cometidos por quienes acuden ante él.
Un ejemplo
de ello lo tenemos en el caso número 2006TSPR057,
en donde el mismo Tribunal certifica precisamente dicha actividad inmobiliaria
urbana criminal de la corporación desarrolladora Levitt Homes, y al mismo tiempo, no sanciona ni se expresa al
respecto, quedándose todo en un manto de silencio a manera de una complicidad
preacordada, tanto de la concurrencia como de la disidencia. Todo, en violación
a la misma postura estadual.
Al presente, cualquier persona puede verificar dichas
prohibiciones,
todavía vigentes, accesando las páginas cibernéticas
del
Departamento de Estado y Tribunal Supremo de Puerto Rico.
Cliquée
aquí para ver un listado actualizado de algunos de los proyectos locales
urbanos ilícitos
En lo
pertinente el Secretario de Justicia de Puerto Rico se ha pronunciado como
sigue y citamos:
"Ninguna corporación, no importa su carácter o
naturaleza,
podrá dedicarse a la compra y venta de bienes raíces
en Puerto Rico.
Op. Sec. Just. Núm. 6 de 1968."
"Una corporación no puede dedicarse a la
compra y venta de bienes raíces, o,
en forma
alguna, acaparar tierras para especular en el mercado de bienes raíces.
Op. Sec. Just. Núm. 15 de 1966."
"Las corporaciones no agrícolas solamente
están limitadas por la primera parte de la disposición
de esta sección, que prohíbe a toda corporación efectuar negocios de
compra y venta de bienes raíces o
poseer o
tener dicha clase de bienes a
excepción de aquellos que fuesen racionalmente
necesarios
para poder llevar adelante los propósitos a que obedeció su creación.
Op. Sec. Just. Núm. 70 de 1956."
Para más
detalles, lea el caso supra. a continuación:
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Ángel J. Suárez Sierra Mildred L. Santana Mejías Recurridos v. Levitt Homes, Inc. y otros Peticionaria |
Certiorari 2006 TSPR 57 167 DPR ____ |
|
Número del Caso: CC-2004-701
Fecha: 11 de abril de 2006
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Bayamón
Panel
integrado por su presidente, el Juez Arbona Lago, el Juez Urgell Cuebas y la
Jueza Feliciano Acevedo
Abogados de la Parte
Peticionaria:
Lcdo. Mario J.
Pabón-Cátala
Lcda.
Nynorsha C. Lugo-Sánchez
Abogada de la
Parte Recurrida:
Lcda. Mildred L. Santana Mejías
Asociación de Constructores
de Hogares de Puerto Rico:
Lcdo.
Roberto Lefranc Morales
Lcda.
Hilda Quiñones Rivera
Materia:
Vicios de Construcción, Daños y Perjuicios
Este documento
constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los
cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las
decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio
público a la comunidad.
EN EL
TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Ángel J. Suárez Sierra
Mildred L. Santana Mejías
Recurridos
v.
CC-2004-701 Certiorari
Levitt Homes, Inc. y otros
Peticionaria
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico a 11 de abril de
2006.
Levitt
Homes, Inc. (en adelante Levitt) acude ante nos solicitando la revocación de un
dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones. Mediante dicha decisión se determinó
que en el presente caso no comenzó a transcurrir el plazo decenal para
reclamarle a Levitt responsabilidad por vicios de construcción hasta el momento
en que se otorgó la escritura pública de compraventa suscrita entre éste y los
esposos Ángel Suárez Sierra y Mildred L. Santana Mejías (en adelante
“compradores”). En esencia, Levitt sostiene que, contrario a lo resuelto por el
foro
apelativo, el
plazo decenal se activó en el momento en que la Administración de Permisos y
Reglamentos (en adelante ARPE) concedió el permiso de uso de la residencia.
Examinados
los alegatos sometidos, confirmamos el dictamen emitido por el Tribunal de
Apelaciones.
I.
El 31 de diciembre de 1992,
los compradores adquirieron la unidad CE-41 de la Urbanización Camino del Mar
en Toa Baja mediante escritura de compraventa. La referida urbanización fue
desarrollada y financiada por Levitt.
Al momento de otorgarse la
escritura de compraventa, Levitt no había terminado de corregir ciertos
defectos de construcción que los compradores le habían señalado luego de
realizar una inspección ocular de la residencia. No obstante, los compradores
accedieron a finalizar la compraventa antes de que se corrigieran dichos
defectos ya que Levitt tenía la urgencia de completar el negocio antes de
finalizar el año 1992. Levitt corrigió la mayor parte de estos defectos en
enero de 1993.
Más de cinco años después, los
compradores le cursaron una misiva a Levitt comunicándole que habían surgido
nuevos vicios de construcción en su residencia. Levitt no hizo nada respecto a
esta reclamación.
Así las cosas, el 30 de
diciembre de 2002 los compradores demandaron a Levitt ante el Tribunal de
Primera Instancia por defectos en la construcción al amparo de lo preceptuado
en el Artículo 1483 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124. Reclamaron la
corrección de los referidos vicios de construcción y la concesión de sobre
cuarenta mil dólares ($40,000) en daños y perjuicios.
Levitt presentó ante el foro
de instancia una moción de sentencia sumaria mediante la cual solicitó la
desestimación de la demanda presentada en su contra. Alegó, en síntesis, que la
causa de acción de los compradores fue presentada luego de haber transcurrido
los diez (10) años que dispone el Artículo 1483 para ello. Sostuvo que el
referido plazo decenal comenzó a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, fecha
en que la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante ARPE) expidió
el permiso de uso de la unidad en controversia.
El Tribunal de Primera
Instancia concluyó que el plazo decenal se activó con el otorgamiento de la
escritura de compraventa el 31 de diciembre de 1992, ya que es en ese momento
cuando se acepta definitivamente la obra. Por ende, denegó la solicitud de
sentencia sumaria presentada por Levitt.
Inconforme con dicha
determinación, Levitt acudió ante el Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo
se negó a expedir el auto solicitado pues consideró que el Tribunal de Primera
Instancia actuó correctamente al rehusarse a desestimar sumariamente la demanda
presentada por los compradores.
Todavía insatisfecho, Levitt
acude ante nos mediante petición de certiorari solicitando la revocación
de la resolución emitida por el Tribunal de Apelaciones en el caso de autos. En
esencia, reproduce los mismos planteamientos que esbozó ante el foro de
instancia. Expedimos el auto solicitado. Ambas partes han comparecido. Además,
la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico compareció ante nos
como amicus curiae. Estando en posición de resolver, procedemos a así
hacerlo.
II.
El Artículo 1483 del Código
Civil establece, en lo pertinente, que:
El contratista de un edifico que se
arruinase por vicios de construcción, responde de los daños y perjuicios si la
ruina tuviere lugar dentro de diez (10 años), contados desde que concluyó la
construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el
arquitecto que la dirige, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la
dirección. 31 L.P.R.A. 4124.
La
protección otorgada al comprador mediante dicho artículo solamente se activa
cuando éste demuestra que los vicios de construcción son de tal magnitud que
ocasionan la ruina del edificio o unidad. Pacheco Torres v. Estancias de
Yauco, res. el 30 de septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148; Rivera v. A
& C Development Corp., 144 D.P.R. 450 (1997). Una vez el comprador evidencia que su propiedad está
arruinada se activa una presunción de culpa en contra del contratista a cargo
de la construcción. Desde ese momento, le corresponde al contratista presentar
prueba que demuestre una de dos circunstancias, a saber: (1) que el edificio o
la unidad no está arruinado, o (2) que la ruina no se debió a su negligencia. Id.
El
plazo decenal durante el cual se debe presentar una reclamación por vicios de
construcción es tanto de garantía como de caducidad. Por ende, los defectos en
la propiedad deben de surgir dentro del transcurso del referido término.
Además, la acción reclamando indemnización por los daños causados por los
vicios debe ser presentada antes de que expire el plazo decenal. Rivera v.
Las Vegas De. Co., Inc., id.
Con
relación a cuando comienza a decursar el referido plazo, en el pasado hemos
expresado que éste se activa con la recepción definitiva de la obra por el
dueño. Es precisamente en este momento cuando el dueño renuncia a reclamar por
los vicios aparentes de la obra mas no por los vicios ocultos ni los que puedan
arruinar la propiedad. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, supra.
De
otra parte, resulta pertinente señalar que “de ordinario, los términos que
nuestro ordenamiento reconoce para reclamar por defectos o vicios de
construcción se computan a partir del otorgamiento de la escritura de
compraventa.” Asociación de Residentes Pórticos de Guaynabo v. Compad, S.E.,
res. el 16 de diciembre de 2004, 2004 T.S.P.R. 203.
Por
otro lado, en Asociación de Residentes Pórticos de Guaynabo, Id,
nos rehusamos a reconocer que el plazo para reclamar daños por defectos en las
áreas comunales de un condominio comienza a decursar en el momento en que ARPE
concede los permisos de uso de la vivienda. Fundamentamos dicha conclusión en
que, de utilizar dicha fecha como punto de partida para computar el referido
plazo, “estaríamos acortando irrazonablemente el período que tiene todo titular
en un condominio para hacer sus reclamaciones por vicios de construcción.” Id.
Sostuvimos, además, que acoger la teoría de la peticionaria en aquel caso
“equivaldría a establecer que el momento en que comienza a decursar el término
para incoar la reclamación es anterior a la fecha en la que el titular adquiere
el apartamento.” Id.
A
pesar de que los anteriores pronunciamientos fueron realizados en el contexto
de una reclamación de daños por defectos bajo el artículo 9 de la Ley de la
Oficina del Oficial de Construcción, no existen razones de peso para rehusarnos
a extender la referida normativa a reclamaciones por vicios de construcción de
una vivienda al amparo del Artículo 1483 del Código Civil. Adoptar la postura
contraria tendría el efecto de reducirle injustificadamente al consumidor el
plazo durante el cual tiene derecho a reclamar la garantía decenal. Ello porque
la expedición del permiso de uso por ARPE es anterior al momento en que se
realiza la compraventa.
Por
ende, es nuestro criterio que el término para reclamar por vicios de
construcción al amparo del referido artículo comienza a decursar en el momento
en que se otorga la escritura de compraventa de la propiedad y no en el momento
en que ARPE expide los permisos de uso de la vivienda.
Con
este marco normativo en mente, pasemos a considerar los hechos que tenemos ante
nos.
III.
En el
presente caso, Levitt argumenta que la fecha en que los compradores adquirieron
la residencia al otorgar la escritura de compraventa correspondiente es
irrelevante a los fines de computar el término para reclamar por vicios de
construcción al amparo del Artículo 1483. Alega que el punto de partida para el
cómputo del referido término era la fecha en que los profesionales de
construcción a quienes les habían encomendado edificar el complejo residencial
en controversia le entregaron las viviendas a Levitt. No le asiste la razón.
El
propósito de la garantía decenal es proteger al consumidor de los vicios
ocultos que atentan contra la seguridad de lo que se edifica. Véase a Rivera
v. A.C. Development Corp., supra. A estos efectos, mediante la causa
de acción conferida por el Artículo 1483 se intenta imponerle a quienes se
lucran de la industria de la construcción la responsabilidad de garantizarle a
los consumidores el pleno disfrute de las edificaciones que adquieren. Pacheco
Torres v. Estancias de Yauco, supra. Por esto, a tenor con la clara
política pública que subyace a los referidos preceptos, hemos adoptado
interpretaciones que favorecen a la parte más débil, el consumidor, quien por
lo general es lego en materia de construcción y muchas veces no tiene los
recursos suficientes para hacer valer sus derechos frente a las poderosas
empresas constructoras y desarrolladoras. Rivera v. A.C. Development Corp.,
supra.
En
vista de los anteriores principios, nos parece excesivamente formalista y
rígida la solución propuesta por Levitt a la controversia en el caso de autos.
Reconocer que en el presente caso el plazo decenal se activó cuando ARPE le
expidió los permisos de uso de la residencia a Levitt equivaldría a
concederle a éstos un dominio absoluto para determinar cuándo comienza a
transcurrir el referido plazo decenal contra los compradores. No podemos avalar una interpretación del
Artículo 1483 que tiene el efecto de reducirle injustificadamente al comprador
el término durante el cual puede presentar una reclamación por daños producto
de vicios de construcción. Ello sería contrario a la clara política pública en
estos casos de favorecer al consumidor el cual usualmente está en una posición
de desventaja frente al constructor y al desarrollador.
Por
ende, concluimos que en el caso de autos el plazo decenal comenzó a decursar en
el momento en que los compradores otorgaron la escritura de compraventa y no cuando
ARPE expidió los permisos de uso de la residencia. Como consecuencia de esto,
estimamos que la acción de los compradores en contra de Levitt al amparo del
Artículo 1483 fue presentada dentro del término provisto en ley para ello.
IV.
En
atención a los fundamentos antes expuestos, se confirma la Sentencia emitida
por el Tribunal de Apelaciones en el caso de epígrafe y se devuelve el caso al
foro de instancia para la continuación de los procesos de forma compatible con
lo aquí resuelto.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del
Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez disiente con
Opinión escrita a la cual se une la Juez Asociada señora Fiol Matta.
Aida Ileana Oquendo
Graulau
Secretaria del Tribunal Supremo
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE
PUERTO RICO
Ángel J. Suárez Sierra
Mildred L. Santana Mejías
Recurridos
CC-2004-701
v.
Levitt Homes, Inc. y otros
Peticionaria
Opinión Disidente
emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez a la cual se une la
Jueza Asociada señora Fiol Matta.
San Juan, Puerto
Rico, a 11 de abril de 2006
La controversia planteada en este caso
nos permitía expresarnos por vez primera sobre cuándo comienza a transcurrir el
plazo decenal establecido en el Artículo 1483 del Código Civil para reclamar
por los vicios de construcción surgidos en una residencia de un proyecto de
urbanización. Soy del criterio que en
desarrollos de viviendas nuevas, el plazo decenal se activa con la recepción
definitiva de la obra de parte del promotor quien, en su función de promitente
inmobiliario, es el comitente originario del contrato de ejecución de obra. En este
caso en particular como habremos de discutir,
esa
fecha quedó fijada en el momento de la expedición de los permisos de uso por la
Administración de Reglamentos y Permisos.
Lamentablemente,
la sentencia dictada en el día de hoy concluye que el plazo decenal “comenzó a
decursar en el momento en que los compradores otorgaron la escritura de
compraventa y no cuando ARPE expidió los permisos de uso.” No queda claro en
qué posición queda el promotor de la obra frente al contratista a la luz de
esta conclusión. ¿Puede éste instar una
acción por vicios ocultos si no ha vendido la unidad de vivienda? Si la respuesta es en la afirmativa, ¿cuándo
comienza a correr su término? ¿Es que
hay más de un plazo decenal para un proyecto de viviendas como el de autos, uno
para el promotor y otro para el consumidor adquirente? Por otro lado, ¿qué ocurre si se anula el
negocio jurídico de la compraventa? ¿Qué
efecto tendrá una determinación de nulidad de la escritura pública
otorgada? Estas interrogantes, como
muchas otras, nos obligan a disentir de la decisión que hoy toma una Mayoría de
este Tribunal.
El
efecto real de la sentencia dictada en el día de hoy es entonces, el de
multiplicar el plazo decenal aplicable a un desarrollo de viviendas como el de
autos, ya que habrá un plazo distinto para cada residencia, en función de la
fecha en que ésta fue adquirida por el consumidor. La ausencia de un plazo decenal uniforme
computado a partir de la fecha en que el proyecto fue aceptado por el promotor,
como sostengo, expone al contratista a responsabilidad por tiempo indefinido,
toda vez que al momento de la entrega del proyecto no se sabe cuándo se venderá
la última residencia en ese complejo residencial. Ello, a mi juicio, crea, innecesariamente, inestabilidad e incertidumbre en este renglón
de la economía.
La
mayoría llegó a su conclusión extrapolando lo resuelto en Asoc. de
Residentes Pórticos de Guaynabo v. Compad, S.E., res. 16 de diciembre de
2004, 163 D.P.R. ___, 2004 TSPR 203, a la controversia en este caso.[1] Discrepamos de este curso de acción ya que Asoc.
de Residentes Pórticos de Guaynabo, nada tiene que ver con el Artículo
1483 del Código Civil, tan es así que dicho articulado ni tan siquiera se
menciona en la Opinión emitida de este Tribunal en ese caso.
Veamos entonces con
mayor detenimiento.
I.
El 30 de diciembre de
2002 el señor Ángel Juan Suárez Sierra, su esposa Mildred L. Santana Mejías y
la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (demandantes o recurridos)
presentaron demanda sobre vicios de construcción en su residencia y daños y
perjuicios contra Levitt Homes, Inc. (demandado o peticionario) y otros
demandados de nombre desconocido. En la
demanda alegaron que el 31 de diciembre del año 1992 otorgaron escritura de
compraventa de su residencia identificada como CE-41 de la Urbanización Camino
del Mar en Toa Baja. Dicha urbanización
fue desarrollada por el demandado Levitt Homes; y Levitt Mortgage fue la
institución que financió la compra de la residencia de los demandantes. A ese momento Levitt no había terminado de
corregir ciertos defectos de construcción que habían sido señalados por los
compradores luego de una inspección ocular de la residencia. No obstante, sostienen los demandantes que
Levitt tenía urgencia de cerrar la compraventa antes de finalizar el año 1992,
por cuanto accedieron a otorgar las escrituras con el compromiso de Levitt de
corregir dichos defectos en enero 1993.
Así sucedió y el 15 de enero de 1993 el señor Suárez firmó un documento
certificando que, con excepción de un gabinete de cocina que faltaba por
instalar, los demás defectos habían sido debidamente corregidos por Levitt
Homes. Véase Apéndice del Certiorari a
la pág. 221.
Años después, el 15 de diciembre de 1998, los compradores suscribieron una carta a Levitt
Homes comunicando por primera vez sobre vicios de construcción que habían
surgido en la residencia. Levitt Homes
no actuó en relación a esta comunicación.
Así las cosas, el 30 de diciembre de 2002 el matrimonio Suárez-Santana
demandó, amparado en el Artículo 1483 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.
4124. Reclamaron la corrección de los
alegados vicios de construcción o el reembolso de los costos para corregir los
mismos, según fuera el caso; más cuarenta mil dólares ($40,000) en concepto de
daños y perjuicios, costas y gastos.[2]
Luego de contestar la demanda, Levitt Homes presentó, el 17 de abril de
2003, solicitud de sentencia sumaria para desestimar la demanda en su
contra. Adujo que los defectos alegados
no fueron reclamados dentro del término establecido en el Reglamento Núm. 2268
del Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.Co.), Reglamento para Regular
las Distintas Actividades que se llevan a cabo en el Negocio de la Construcción
de Viviendas en Puerto Rico. En la
alternativa, alegó que la reclamación al amparo del Artículo 1483 del Código
Civil, estaba prescrita toda vez que la demanda fue presentada en exceso de los
diez (10) años que dispone dicho artículo.
Levitt sostuvo que dicho plazo
decenal comenzó a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, fecha
que denota cuándo concluyó la construcción de la residencia. Fue en esta fecha que la Administración de
Reglamentos y Permisos (ARPE) expidió a Levitt el permiso de uso de la unidad
en controversia.
Con el beneficio de los argumentos de las partes en relación a la moción
de sentencia sumaria, el Tribunal de Primera Instancia dictó el 12 de diciembre
de 2003 Resolución denegando la misma.
El tribunal concluyó que una controversia sobre la existencia de vicios
de construcción no puede disponerse mediante el mecanismo de sentencia sumaria;
y en todo caso, que el plazo decenal se activó el 31 de diciembre de 1992 con
el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, momento que representa
la aceptación definitiva de la obra.
No conforme, Levitt acudió al Tribunal de Apelaciones en recurso de certiorari. Evaluadas las posiciones de las partes,
el foro intermedio denegó expedir el recurso, reiterando en su resolución que
el punto de partida del plazo decenal es la fecha de otorgamiento de la escritura
de compraventa. Inconforme aun, Levitt
acudió ante este Tribunal alegando como único error que:
Erró el Tribunal
de Apelaciones al denegar el auto solicitado por concluir que el periodo de
diez (10) años que provee el Art. 1483 del Código Civil de Puerto Rico comenzó
a decursar al momento en que la parte demandante otorgó la escritura de
compraventa de la propiedad en controversia.
Examinada la solicitud de certiorari, expedimos el recurso. Las partes han comparecido, así como también la
Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico quien compareció como amicus
curiae.
II
El Código Civil, en su artículo
1483, 31 L.P.R.A. sec. 4124, regula las consecuencias jurídicas de la ruina de
un edificio cuando ésta es atribuible al profesional de la construcción que
dirigió la obra, frente a aquel que encargó la misma. Dicho artículo dispone que:
El contratista de un edificio que se
arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si
la ruina tuviere lugar dentro de diez (10) años, contados desde que concluyó la
construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el
arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la
dirección.
Si la causa fuere la
falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de
indemnización durará quince (15) años.
El referido artículo, a manera de excepción, prolonga la responsabilidad
de los contratistas y arquitectos en relación a la obra ejecutada, más allá de
la entrega de la cosa. G. Velázquez, Responsabilidad
por los defectos en las edificaciones, 20 Rev. Jur. U.P.R. 13,
(1950). Este precepto se fundamenta en
el hecho que, como norma general, la entrega de la cosa y el examen que se haga
de ella no son suficientes para conocer todos los vicios de los que la cosa
pueda adolecer. Probablemente, por la
naturaleza misma de los edificios, esos defectos no se han exteriorizado a ese
momento, sino que sólo podrán ser observados con el transcurso de cierto
tiempo. En atención a esto, la ley fija
un periodo de tiempo en el cual la responsabilidad del contratista o arquitecto
pueda reclamarse. J.M. Manresa y
Navarro, Comentarios al Código
Civil
Español, Tomo X, Vol. 2, Editorial Reus, Madrid, 1969, a la pág. 709.
La responsabilidad que emana de este artículo se denomina comúnmente
“responsabilidad decenal”, en atención al plazo dispuesto en su primer
párrafo. Esta responsabilidad por ruina
se origina en consideraciones de interés público, pues por motivos de seguridad
pública se hace necesario garantizar la buena construcción y estabilidad de lo
edificado para no someter al público a riesgos indebidos. F. Arnau Moya, Los vicios de la
construcción, Tirant Lo Blanch, Valencia, 2004, págs. 23-24. Incluso, se entiende que la protección del
interés general y público se impone a la protección del interés privado en el
cumplimiento de la prestación debida. J.
Puig Brutau, Fundamentos de derecho civil, Tomo II, Vol. II, Bosch,
Barcelona, 1987, pág. 452. A estos
efectos nos expresamos en González v. Agostini, 79 D.P.R. 510 (1956),
donde resolvimos que la renuncia al plazo decenal es nula por ser contraria al
orden público. Véase también Géigel v. Mariani, 85 D.P.R. 46
(1962); Luan Investment Corp. v. Rexach Construction Co., 152 D.P.R. 652
(2000).
Conforme ha venido exigiendo la doctrina al interpretar el Artículo
1483, para que tenga lugar la responsabilidad decenal deben cumplirse ciertos
requisitos, a saber: que las personas responsables
hayan participado en la construcción de un edificio[3]; que dicho
edificio sufra de ruina[4]; que la ruina se
manifieste dentro del término de diez (10) años desde que concluyó la
construcción del edificio[5]; que la ruina se
deba a vicios de construcción[6] o del suelo, o a
la falta del contratista a las condiciones contractuales. F. Arnau Moya, supra, págs.
35-36.
Mediante nuestra jurisprudencia hemos interpretado los mencionados
requisitos, delineando así la doctrina vigente en materia de responsabilidad
decenal por ruina. La controversia que
hoy nos ocupa nos ofrece la oportunidad de expresarnos sobre el requisito
temporal del Artículo 1483. Ya
anteriormente, con el propósito de lograr uniformidad en este tipo de
reclamación, habíamos adoptado la doctrina del plazo único. Esta doctrina postula que para que proceda la
acción decenal, los vicios deben surgir dentro del término de diez (10) años, y
dentro de ese mismo término debe ejercitarse la correspondiente acción
legal. En Rivera Rodríguez v. Las
Vegas Development, 107 D.P.R. 384 (1978), reconocimos que la doctrina del
plazo único ha sido criticada por su rigurosidad, ya que tiene el efecto
práctico de acortar el plazo de garantía.
No obstante, defendimos la doctrina por entender que el acortamiento del
plazo --sobre el cual nos expresamos como un término “ya largo de por sí”-- es
precisamente la tendencia de los códigos modernos. Además, consideramos que equiparar el término
de garantía con el plazo de caducidad adelantaba el deseo de determinar el
momento exacto en que expira la responsabilidad, ofreciendo así mayor certeza
en cuanto a la posibilidad de la reclamación.
Véase también Zayas v. Levitt & Sons, 132 D.P.R. 101 (1992).
Debemos ahora determinar en qué momento específico se activa ese plazo
decenal. El propio Artículo 1483 --que
corresponde al Artículo 1.591 del Código Civil Español-- literalmente dispone
que este plazo transcurre “desde que concluyó la construcción”. No empece la aparente claridad de este
precepto, la doctrina española se encuentra dividida en su interpretación. La divergencia de opiniones se basa en la
interrogante sobre si la conclusión de la construcción se refiere al sentido
material o hecho físico (terminación material de las obras); a la entrega o
puesta a disposición de la obra; o finalmente, al hecho jurídico de la
recepción. M.A. Del Arco y M. Pons, Derecho
de la Construcción, Editorial Hesperia, Madrid, 1988, pág. 302. En esta última teoría, se entiende que el
término “construcción” comprende el contenido de la prestación al que viene
obligado el contratista, que por su parte incluye la entrega y recepción de la
obra una vez terminada. J. Cadarso
Palau, La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores,
Editorial Montecorvo, Madrid, 1976, pág. 346.
Algunos autores, entre ellos Manresa y De la Cámara, fijan el día de la
entrega de la obra como aquel que da inicio al plazo decenal, considerando esta
responsabilidad como una excepción a la norma general que libera de
responsabilidad al contratista con la entrega.
J. M. Manresa y Navarro, supra, pág. 709. Contribuye a la polémica sobre el punto de
partida de la responsabilidad decenal el hecho que el propio Código Civil no
distingue entre la entrega y recepción de la cosa, ni regula esta etapa adecuadamente,
gestión que le ha correspondido a los tribunales. Véase F. Arnau Moya, supra, pág.
58; Rubio San Román, La
responsabilidad civil en la construcción, Colex, Madrid, 1987, a la
pág. 134. En su sentencia del 14 de
octubre de 1968 el Tribunal Supremo de España acogió la doctrina generalizada
que distingue entre la entrega y la recepción de la cosa, y enfatizó que la
recepción puede operar con anterioridad o con posterioridad a la entrega de la
cosa. No obstante, como advierten Diez
Picazo y Guillón, lo que la sentencia llama recepción es lo que técnicamente se
denomina aprobación, que por lo general conlleva una entrega previa de la
cosa. L. Diez Picazo y A. Guillón, Sistema
de derecho civil, Volumen II, Tecnos, Madrid, 1985. Así también, la sentencia del 19 de julio de
1977 distingue entre entrega y recepción al definir la primera como una “mera
actividad física” y la segunda como la “manifestación de voluntad expresa o
tácita, por la que se expresa la conformidad con la obra efectuada, y que es
relevante por el cómputo de plazo y saneamiento”.[7] (Énfasis
nuestro.)
Un sector minoritario de la doctrina adelanta la tesis que el momento
decisivo es el momento del hecho físico de la terminación de la obra. Esta posición ha sido avalada, entre otros,
por García Cantero[8]; García Conesa[9]; y Fernández Hierro[10]. Así también, Gómez de la Escalera menciona
que no debe depender el punto de partida del plazo decenal en un acto
contractual como lo es la recepción, en la medida que, según su opinión, no se
trata de una responsabilidad contractual.
Además, opina que el acto jurídico de la recepción se presta a que ésta
se efectúe sin que la obra esté concluida; y destaca que es más fácil probar un
hecho físico tal como la conclusión, a un hecho jurídico como lo es la
recepción. C. R. Gómez de la Escalera, La responsabilidad civil de los
promotores, constructores, y técnicos por los defectos de construcción, Bosch,
Barcelona, 1994, págs. 183-185.
De otro lado, la posición dominante en la doctrina adelanta que el plazo
decenal se activa con el hecho jurídico de la recepción definitiva de la obra[11]. Esta tesis postula que únicamente mediante la
declaración de voluntad del dueño --sea ésta expresa o tácita-- de aceptar la
entrega de la obra, es que puede considerarse que ésta ha sido concluida.
Una vez finalizada la obra, la doctrina distingue entre tres etapas de
posible manifestación. Primero, la
verificación de la obra, consiste en el examen realizado con el objetivo de
obtener los elementos necesarios para poder pasar juicio sobre la
construcción. Segundo, la aprobación, es
la declaración emitida favorablemente a consecuencia de la verificación, que
implica la obligación de aceptar la obra.
Finalmente, la recepción --resultado de las dos fases anteriores--, surge
a consecuencia de la entrega o puesta a disposición que hace el contratista de
la cosa, y de la obligación que surge para el comitente en recibir la obra por
haberla aprobado. Véase L. Diez Picazo y
A. Guillón, supra, pág. 466; J. I. Rubio San Román, supra, págs.
134-135; M. A. Del Arco y M. Pons, supra, a la pág. 291. En otras palabras, se entiende como recepción
el acto jurídico mediante el cual se acepta la obra por parte del dueño o
comitente; con el efecto jurídico de tener por cumplidas las obligaciones del
contratista. M. A. Del Arco y M. Pons, supra,
pág. 289; I.E. Molina, Responsabilidad
de los profesionales de la construcción por ruina, Buenos Aires, 1989, pág.
80.[12]
La doctrina también se ha encargado de fragmentar la recepción en dos
etapas: la provisional y la definitiva.
La recepción provisional, cuyo cometido es la comprobación de la obra,
no cubre ninguna clase de defectos de obra, salvo pacto en contrario. Más bien, el dueño se reserva el derecho de
examinar la obra y hacer reclamos por vicios para que éstos sean corregidos.
Diez Picazo y Guillón, supra, pág. 467.
De otro lado, la recepción definitiva es aquella mediante la cual el
comitente acepta que la obra ha sido ejecutada correctamente y se ajusta a lo
convenido. J. Puig Brutau, supra, pág.
149. De acuerdo a la doctrina, y así
resolvimos en Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, res. el 30 de
septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148, 160 D.P.R. ___; con la recepción
definitiva el dueño renuncia a reclamar por los vicios aparentes, no así por
los vicios ocultos ni aquellos que causen la ruina del inmueble, que aun siendo
aparentes, constituyen incumplimiento del contrato de construcción.
En cuanto a cómo opera la recepción, el Código Civil no exige formalidad
alguna para efectuarla. Por
consiguiente, se entiende que rigen las normas generales sobre la declaración
de voluntad. Según adelantamos, la
doctrina generalizada admite que la recepción se puede llevar a efecto tanto en
modalidad expresa como tácita. Del Arco
y Pons resaltan que en la práctica es frecuente que la recepción se lleve a
cabo expresamente, mediante un acta de recepción levantada a esos efectos con
la comparecencia de las partes contratantes.
No empece, se reconoce la recepción tácita resultante de hechos y acciones
que representen la intención del dueño de aceptar la obra. A manera de ejemplo, se deduce la recepción
tácita del pago del precio sin reserva alguna y de la utilización de la obra
luego de haber tomado sin reparos posesión de ésta. Lo esencial es que de los actos del dueño
surja necesariamente la voluntad de aceptar la obra sin restricciones. Del Arco y Pons, supra, pág. 297; Diez
Picazo y Guillón, supra, pág. 467.
Es con la recepción definitiva, según la doctrina mayoritaria, que se determina
el punto de partida del plazo decenal.
Entre otros tratadistas españoles, comparten esta opinión Herrera
Catena, Cadarso Palau, Del Arco y Pons, Fernández Costales y Cabanillas
Sánchez. F. Arnau Moya, supra, pág.
58, n.121. Herrera Catena resalta que la
recepción cumple la mínima finalidad de ayudarnos a determinar el momento de la
conclusión de la obra. Este autor
advierte que “si dejamos reducido el concepto ‘conclusión’ a lo puramente físico,
la imprecisión del mismo podría conducirnos a incertidumbres e inconcreciones,
respecto a un dato fundamental imprescindible; el punto de partida del plazo
decenal de garantía.” J. Herrera Catena,
supra, pág. 27.
Así también Del Arco y Pons opinan que la entrega de la obra por el
contratista, con la correspondiente toma de posesión del dueño, no equivale a
la recepción de ésta, a menos que no se hayan producido otros hechos de los que
claramente resulte la intención del último de aceptar la obra. Consideran estos autores que debe optarse por
la recepción definitiva como el momento en el que comienza a contar el plazo
decenal; ya que esta ofrece la ventaja de precisar la fecha, asunto importante
para consignar el inicio de dicho término.
Del Arco y Pons, supra, pág. 302.
Por su parte, Cadarso Palau al defender la tesis de la recepción
definitiva, destaca que utilizar la fecha de la terminación física de la obra
plantea una serie de complicaciones de prueba, como por ejemplo el determinar
cuándo queda definitivamente terminada la obra y cómo consignar este hecho,
cuestiones que quedan resueltas si se utiliza la recepción como punto de inicio
del plazo de responsabilidad decenal. J. Cadarso Palau, supra, pág. 349.
Evaluadas las diversas posturas doctrinales, la posición de la doctrina
mayoritaria que fija el inicio del plazo decenal en la recepción definitiva de
la obra, refleja a mi juicio lo que debe ser la norma a adoptar. Coincidimos en que no puede entenderse
concluida la construcción de la obra sin que su dueño haya aceptado la misma
mediante el proceso de verificación, aprobación y recepción; proceso que
culmina con la recepción definitiva. Con
el hecho jurídico de la recepción definitiva es que el comitente manifiesta su
voluntad de aceptar la obra y es en ese momento que se entiende cumplida la
obligación del contratista, quedando en ese momento sujeto a responder por la
responsabilidad decenal del Artículo 1483.
Consideramos esta norma compatible con nuestro desarrollo jurisprudencial
de la responsabilidad por ruina, que ha fomentado la importancia de alcanzar
uniformidad y certeza en este tipo de reclamación.
Ahora bien, el anterior principio no dispone finalmente de la
controversia que nos ocupa. Para
resolver la misma debemos determinar si la recepción definitiva en un proyecto
de viviendas nuevas se configura de parte del desarrollador o de parte del
consumidor adquirente. Veamos.
III
Según indicamos, el peticionario Levitt
Homes sostiene que el plazo decenal comienza a transcurrir con la concesión del
permiso de uso por parte de ARPE.
Propone esta gestión como la mejor evidencia que la construcción ha
terminado y la residencia está lista
para ser habitada. Resalta que dada la
naturaleza de la industria de la construcción en Puerto Rico, utilizar como
punto de origen de responsabilidad decenal la fecha del otorgamiento de la
escritura de compraventa tendría el efecto de crear un sinnúmero de
distintos plazos decenales para un solo proyecto. Arguye, además, que el plazo no debería
extenderse a conveniencia del comprador pues esto representaría una onerosa
imposición de responsabilidad al contratista.
De otro lado, los recurridos apoyan la
teoría que la recepción definitiva de la obra opera al momento que el
consumidor adquiere la residencia, lo que concuerda con la política pública de
favorecer a la parte más débil en la negociación. Alegan que el consumidor adquirente desconoce
el momento en que ARPE expide sus permisos, por cuanto el basar el punto de
partida en esta fecha sería no reconocerle enteramente al comprador su derecho
a reclamar por la garantía decenal.
Para resolver esta controversia, es
menester analizar la naturaleza del contrato de obra en atención a los sujetos
involucrados en el mismo, conforme a la realidad social de nuestros
tiempos. Ya anteriormente habíamos
definido el contrato de arrendamiento de obra --mejor denominado como contrato
de ejecución de obra-- “como esencialmente uno de trabajo, mediante el cual una
de las partes se encarga de hacer una cosa para la otra, mediante un precio
convenido entre ellos.” Master Concrete Corporation v. Fraya, 152 D.P.R.
616, 623 (2000). Es un contrato
consensual, bilateral y oneroso cuyos elementos principales son la obra a
realizarse y el precio acordado.
Mediante este contrato, el dueño
o propietario de la obra --también conocido como comitente-- tiene la
obligación de pagar el precio en la forma convenida; mientras que el
contratista se obliga a realizar y entregar la obra conforme a lo pactado. Íbid.
Se ha mencionado que el esquema triangular
del Artículo 1483 de enumeración de sujetos en relación al contrato de obra
--comitente, contratista y arquitecto-- no debe verse como una lista
exhaustiva, sino más bien como producto de la época en la que se redactó el
Código Civil. En esa época de finales de
Siglo XIX, bastaba para construir una edificación un comitente que contratara,
para su propio uso, la construcción de una edificación con un contratista o
arquitecto. Véase Gómez de la Escalera, supra,
pág. 208; F. Arnau Moya, supra, págs. 122-124. La doctrina y jurisprudencia modernas, han
empezado a considerar obsoletos los términos utilizados y la forma de
entenderlos, atemperando así los conceptos del contrato de obra a la realidad
actual. Hoy día la situación es muy
diferente ya que es común que se construya para vender; y además han
evolucionado considerablemente las técnicas de la construcción. Como resultado, han aparecido nuevos sujetos
no previstos por el legislador decimonónico.
Según comenta Arnau Moya en relación al moderno contrato de obra:
[D]icha operación está
integrada al menos por cuatro personas: el arquitecto y demás técnicos, el
constructor, el promotor, (o único promotor-constructor) y el subadquirente de
viviendas. El grupo de contratos puede
ampliarse si en la obra concurren subcontratistas o si el edificio dentro del
período de garantía ha sido objeto de más transmisiones.
F. Arnau
Moya, supra, pág. 123.
Sin lugar a dudas, resaltan el promotor y
el subadquirente como nuevos sujetos en la cadena de construcción. En la actualidad, se conoce al promotor como
“aquel comitente que promueve un proyecto de nueva planta, cuya ejecución
encomienda a un tercero, para una vez terminado, pretenderlo introducir en el
mercado de venta o alquiler.” A. García
Conesa, Derecho de la Construcción, Bosch, Barcelona, 1996, pág.
63. Este tribunal ya ha reconocido la
figura del promotor inmobiliario, destacando que son tres sus rasgos
distintivos, a saber: es un profesional de
la construcción; es quien concibe y organiza la construcción de la obra,
determina lo que desea hacer, adquiere el terreno, contrata los profesionales
que han de encargarse de la ejecución de la obra, y gestiona el financiamiento;
y, finalmente, es quien organiza la construcción para que otros la adquieran,
arrienden o gocen de algún otro derecho real sobre ésta. Acevedo Hernández v. Viñas Sorba, 111
D.P.R. 633 (1981). Así, en Acevedo
Hernández v. CRUV, 110 D.P.R. 655 (1981) adoptamos la figura y, conforme a
la doctrina, le reconocimos al promotor inmobiliario legitimación pasiva en
términos de la responsabilidad decenal, asimilándolo al constructor y
equiparando su responsabilidad a la del contratista o arquitecto.
También la doctrina y jurisprudencia
española reconocen legitimación activa al promotor, por ser éste el
comitente real o formal de la obra, que la lleva a término como sujeto
originario del contrato de obra.
García Conesa, supra, pág. 63.[13] En la sentencia del 14 de abril de 1983
(Aranzadi 2112) el Tribunal Supremo de España reconoció la legitimación activa
del promotor inmobiliario. Se destacó
que el considerar al promotor como sujeto legitimado pasivamente en una acción
de responsabilidad decenal no impide que además se le reconozca a éste
legitimación activa para reclamarle al constructor, pues está fundamentalmente
legitimado para llevar estas reclamaciones como dueño original de la obra.[14]
En cuanto a los terceros consumidores que
adquieren del promotor el inmueble --conocidos también como adquirentes o
subadquirentes-- la doctrina admite sin mucha dificultad su legitimación activa
para exigir responsabilidad por la ruina.
Se han desarrollado varias teorías al respecto; siendo el fundamento más
seguido por el Tribunal Supremo de España la teoría de la subrogación. Según ésta, el adquirente se subroga en los
derechos del promotor, profesional de la construcción, para reclamar por la
responsabilidad decenal.[15] Véase F. Arnau Moya, supra, págs.
130-133; C. R. Gómez de la Escalera, supra, págs. 201-208.
Habida cuenta que la tendencia doctrinal
mayoritaria es la de considerar al promotor como el comitente formal y dueño
originario de la obra, y al tercero adquirente como aquél que se subroga en sus
derechos; lógico es concluir que el término de responsabilidad decenal se
activa con la recepción definitiva de la obra por parte del promotor. De fijarse el punto de partida de dicho plazo
en la recepción definitiva por parte del consumidor adquirente de la propiedad,
estaríamos negando al promotor la legitimación activa para reclamar por la
ruina; protección jurídica que deriva de su condición de comitente. ¿O, peor aun, es que existen dos términos
decenales; uno para el promotor y otro para los adquirientes? Por consiguiente, descartamos la fecha del
otorgamiento de la escritura de compraventa como punto de origen del plazo
decenal.
Precisamente, ésta ha sido la
interpretación que le ha dado al asunto la legislación española. El 5 de noviembre de 1999 se promulgó en
España la Ley 38 sobre la Ordenación de la Edificación (LOE), con los múltiples
propósitos de: salvaguardar la debida protección al adquirente de la
edificación; fomentar la calidad de la edificación disponiendo unos requisitos
mínimos de seguridad y funcionalidad; delimitar las funciones que deben ser
asumidas por las partes involucradas en la construcción; y establecer las
garantías necesarias para que los vicios de construcción sean propiamente
atendidos. Al igual que el Artículo 1483
del Código Civil, la ley establece un término de responsabilidad decenal. F. Arnau Moya, supra, págs. 173-174. Véase también, P. Fermería López, Responsabilidad
extracontractual por ruina de edificios (De acuerdo con Ley 38/99, de 5 de
noviembre sobre Ordenación de la Edificación), Tirant lo Blanch, Valencia,
2000.
En su Artículo 6, LOE regula directamente
el régimen jurídico de la recepción. La
ley define la recepción de la obra como: “[e]l acto por el cual el constructor,
una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada
por éste.” (Énfasis nuestro.) Íbid,
pág. 200. Además, la ley dispone para
que obligatoriamente se consigne la recepción de la obra mediante un acta que
deberá estar firmada al menos por el promotor y por el constructor. La ley es clara en destacar la importancia de
la recepción como el momento de inicio de los plazos de garantía de la propia
ley, así como los plazos de caducidad por vicios ocultos y de responsabilidad
contractual. Íbid, pág. 201. Encomiamos el esquema introducido por LOE ya
que establece una fecha cierta para el comienzo del plazo decenal, otorgando una
mayor uniformidad y certeza sobre la fecha en que comienza y termina la
responsabilidad decenal por ruina.
En nuestra jurisdicción no existe una
legislación similar a la LOE. Sin
embargo, de ordinario en la industria de la construcción, cuando se trata de
desarrollos de urbanizaciones de viviendas nuevas, las partes --contratista y
promotor inmobiliario-- pactan expresamente, conforme a la libertad de
contratación, cuándo ha de entenderse completada y aceptada la obra. A esos efectos, el desarrollador designa un
inspector de obra sea este ingeniero o arquitecto, que inspecciona la obra en
sus diferentes etapas y certifica cuándo se considera el trabajo completado y
listo para ser aceptado por el desarrollador.[16] Hay que destacar que según exige la sección
6.01 del “Reglamento para la Certificación de Obras y Permisos”, promulgado por
la Administración de Reglamentos y Permisos, conocido como el Reglamento de
Planificación Número 12, todo proyecto de construcción “a realizarse a base de
un plano certificado . . ., estará bajo la supervisión de un inspector
designado por el dueño de la obra”.
De ordinario, las partes pactan que la recepción definitiva de la obra
se hace efectiva una vez el inspector hace la correspondiente certificación de
que la obra está completada. Véase J. Sweet, Sweet on Construction Industry Contracts: Major IAI
Documents, Wiley Law Publications, Aspen, 1987, secs. 5.12,
5.13, 5.18, 15.3, 16.13, 16.17. En otras
palabras, es en el momento en el que las partes lo hayan pactado que se da la
recepción definitiva de la obra. Un
pacto expreso al respecto surgirá del propio contrato de obra o de algún otro
documento otorgado entre las partes. De
tratarse de un pacto implícito, será entonces gestión a ser determinada por los
tribunales.
Recapitulando, conforme la tendencia
moderna en materia de responsabilidad decenal, soy del criterio que el plazo
decenal para reclamar la ruina de un edificio en un proyecto de viviendas
nuevas comienza a transcurrir con la recepción definitiva de la obra de parte
del promotor inmobiliario del proyecto de obra, según ésta haya sido pactada
por las partes contratantes. Se trata de
un hecho jurídico que puede surgir expresa o tácitamente. Se configura la recepción definitiva expresa
cuando el promotor consigna mediante acta, certificación, u otro acuerdo
expreso al que haya llegado con el contratista, en el cual aprueba la obra
construida y así la acepta. Como
mencionamos, también puede configurarse una recepción definitiva tácita siempre
que quede clara la intención del promotor de aceptar la obra contratada.
De acuerdo a la discusión anterior, no
estimamos procedente fijar automáticamente el momento de la recepción definitiva
de la obra de parte del promotor con la fecha de expedición del permiso de uso
de ARPE. El Artículo 5 de la Ley de
Planificación y Fomento Público, Ley Núm. 135 de 15 de junio de 1967, según
enmendada, 23 L.P.R.A. sec. 42 et. seq., dispone que terminada la obra,
el contratista que la dirige deberá presentar a ARPE una certificación
juramentada que acredite que la obra se ejecutó de acuerdo a los planos y
especificaciones sobre los cuales se otorgó el permiso de construcción. Esta gestión no necesariamente representa el
momento de la recepción definitiva de parte del promotor inmobiliario. Todo dependerá de lo que las partes hayan
contratado, y en ausencia de pacto explícito, de que se den en la gestión de la
solicitud y expedición de los permisos de ARPE, actos indicativos de la
intención del promotor de aceptar la obra.
Solo así será viable utilizar la fecha del permiso de uso como punto de
partida del plazo decenal.
IV
Conforme el anterior trasfondo doctrinal, evaluemos los hechos del presente
caso.
En atención a las partes de la controversia, no albergamos duda que
Levitt Homes fue el promotor inmobiliario del proyecto de viviendas nuevas
donde ubica la residencia de los recurridos; conforme la figura ha sido trazada
por nuestra doctrina. Levitt Homes es
una persona jurídica, profesional de la construcción. Fue la empresa que concibió y organizó el
desarrollo de la urbanización Camino del Mar, adquirió el terreno, y contrato
los profesionales que tuvieron a su cargo la ejecución de las obras de
construcción. Finalmente, organizó un
esquema para vender las unidades residenciales a terceros consumidores, entre
ellos el matrimonio Suárez-Santana. Como
comitente formal y sujeto originario del contrato de obra, Levitt Homes es el
primero legitimado para reclamar por responsabilidad decenal en la
construcción. Por su parte los
recurridos, al adquirir la residencia, se subrogaron en los derechos de Levitt.
Por consiguiente, según la norma expresada, el plazo decenal del
Artículo 1483 comenzó a transcurrir al momento de la recepción definitiva de la
residencia en cuestión de parte de Levitt Homes. Analizado detalladamente el expediente que
nos ocupa, consideramos que, en este caso, la expedición del permiso de uso a
Levitt Homes por parte de ARPE, tácitamente representó el momento de recepción
definitiva de la residencia de parte de su promotor inmobiliario. Ello así, ya que fue el propio Levitt quien
gestionó el permiso de uso, lo que a nuestro juicio es indicativo de su
intención de aceptar la obra como completada de acuerdo a lo pactado. Por consiguiente, resolveríamos en este caso
que el plazo decenal comenzó a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, y el
mismo ya había caducado al 30 de diciembre de 2002 fecha en la que se interpuso
la demanda por los alegados vicios de construcción.
V
Por los fundamentos expuestos revocaríamos la resolución del Tribunal de
Apelaciones, y desestimaríamos la demanda contra Levitt Homes por haber sido
presentada la reclamación fuera del término decenal del Artículo 1483.
Anabelle Rodríguez Rodríguez
Juez Asociada
[1] Asoc. de Residentes Pórticos de Guaynabo
v. Compad, S.E., res. 16 de diciembre de 2004, 163 D.P.R. ___, 2004
TSPR 203, es un caso instado por la junta de directores de un complejo
residencial sometido al régimen de propiedad horizontal para reclamar por unos
defectos o vicios aparentes en los elementos comunes del inmueble. La reclamación por estos daños se instó ante
el Departamento de Asuntos del Consumidor, a tenor con lo dispuesto en la Ley
de la Oficina del Oficial de la Construcción.
[2] En
esencia, los vicios de construcción reclamados consisten en grietas en las
paredes de varias áreas de la residencia, lo que ha causado filtraciones y hongos
en las paredes; gabinetes de cocina de mala calidad que se cayeron; y bañeras
que se rompieron debido a la mala instalación.
Además, alegaron que sus dos hijos menores de edad han desarrollado
padecimientos respiratorios a raíz de los hongos de humedad causados por las
grietas. Véase Demanda en el Apéndice
del Certiorari, a la pág. 178.
[3] El término edificio comprende toda estructura que se erija sobre el suelo con el propósito que quede adherida a éste. Federal Insurance v. Dresser, 111 D.P.R. 96 (1981).
[4] Se ha reconocido que la responsabilidad decenal cubre distintas etapas de ruina; sea ésta ruina total, ruina parcial, amenaza de ruina o hasta la ruina funcional que no requiere que se comprometa la solidez del edificio. Véase Maldonado Pérez v. Las Vegas Development, 111 D.P.R. 573, 575 (1981); Rivera Rentas v. A&C Development, 144 D.P.R. 450 (1997).
[5] Término que hemos caracterizado como de garantía y caducidad. Zayas v. Levitt & Sons, 132 D.P.R. 101 (1992).
[6] Hemos definido el “vicio de construcción” como el defecto que excede la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción. Géigel v. Mariani, supra; Maldonado Pérez v. Las Vegas Development, supra. Más aun, hemos establecido que el Artículo 1483 sólo opera para los vicios de construcción que sean ocultos, aquellos que no hayan podido ser detectados al momento de la compraventa. González v. Agostini, supra; Constructora Bauzá v. García López, 129 D.P.R. 579 (1991); Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, res. el 30 de septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148, 160 D.P.R. ___.
[7] Un análisis de la jurisprudencia del Tribunal Supremo de España demuestra que la tendencia es hacia reproducir el sentido literal del Artículo 1.591, “desde que se concluyó la obra”, sin entrar a precisar si se trata de la recepción. Véanse las sentencias del 11 de noviembre de 1984, 17 de febrero de 1987, 21 de marzo de 1996, 16 de abril de 2001. Excepción a esto lo constituye la sentencia del 19 de julio de 1977.
[8] Opina García Cantero que la redacción del Artículo 1.591, que señala el punto de partida del plazo decenal en la conclusión de la construcción, se aparta intencionalmente de la doctrina prevaleciente en Francia, que apoya la teoría de la recepción de la obra. El correspondiente artículo del Código Francés guarda silencio sobre el punto de partida. Según citado en J. Herrera Catena, Responsabilidades en la construcción, Volumen I, Granada, 1983, pág. 26.
[9] Para García Conesa el plazo decenal “[s]e inicia con el hecho físico de la finalización de la obra notificado por el contratista al comitente, que suele coincidir o distanciarse sólo breves fechas de la entrega y recepción definitiva, pero no desde ésta última.” A. García Conesa, Derecho de la Construcción, Bosch, Barcelona, 1996, pág. 471.
[10] Opina Fernández Hierro que el sentido literal del artículo 1.591 “no parece posible aventurar otra hipótesis al respecto.” Según citado en C. R. Gómez de la Escalera, supra, pág. 182.
[11] Esta posición mayoritaria fue acogida en España mediante legislación, por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), vigente desde el 6 de mayo de 2000, según discutiremos más adelante. F. Arnau Moya, supra, a la pág. 61, n.133.
[12] La profesora Inés Elena Molina definió de esta manera la recepción al interpretar el Artículo 1646 del Código Civil de Argentina, correspondiente a nuestro Artículo 1483.
[13] Adviértase que mientras todo promotor es comitente dentro del contexto de un contrato de obra inmobiliaria; no todo comitente es promotor, pudiéndose dar el caso que contrate propiamente el destinatario final de la construcción. García Conesa, supra, pág. 67.
[14] Incluso, la jurisprudencia española ha reconocido legitimación activa al promotor para reclamar por la ruina luego de éste haber enajenado el inmueble. Véase la sentencia del 9 de junio de 1989 (Aranzadi 4417).
[15] También se defienden la teoría de la obligación propter rem, que considera la acción como una protectora de la propiedad que se transmite con ésta; teoría de la accesoriedad, que atiende la responsabilidad decenal como un derecho accesorio al derecho de propiedad del edificio; y la teoría del interés, que postula que junto con la propiedad se transmite también el interés protegido por la responsabilidad decenal. Para una discusión más detallada véase F. Arnau Moya, supra, págs. 130-133; C. R. Gómez de la Escalera, supra, págs. 201-208.
[16] Dicho Reglamento en su sección 16(a) define al inspector de obra de la siguiente manera: “Ingeniero o contratista licenciado y colegiado a quien el dueño de una obra le ha encomendado la inspección de la obra.”